Option à la TVA sur les locations de locaux professionnels

Le bailleur de locaux professionnels peut dans certains cas décider de soumettre les loyers à la TVA.

Si vous êtes propriétaire à titre personnel d’un local professionnel et que vous souhaitez le louer à une entreprise, qui peut être la vôtre, sachez que vous ne devez pas, en principe, lui facturer de TVA. Une option à la TVA sur les loyers est toutefois possible, qui n’est pas dénuée d’intérêt dans certains cas.

Les locations concernées

La possibilité d’opter à la TVA ne vise que les locations de locaux à usage professionnel nécessaires à l’exercice de l’activité du locataire, ce dernier pouvant ne pas être assujetti à la TVA. Le bien immobilier doit par ailleurs être loué nu, c’est-à-dire sans les équipements et le matériel nécessaires à l’exercice de l’activité du locataire.

À savoir : l’option peut être formulée pour un immeuble en cours de construction.

L’intérêt de l’option

Un bailleur peut avoir intérêt à opter pour l’assujettissement à la TVA des loyers s’il a acquitté de la TVA lors de la construction ou lors de l’acquisition du bien immobilier loué. En effet, dans ce cas, il peut récupérer tout ou partie de la TVA ainsi payée. De la même façon, s’il engage des dépenses sur l’immeuble loué (dépenses d’entretien, de réparation…), il pourra demander le remboursement de la TVA grevant ces frais.

La durée de l’option

L’assujettissement à la TVA des loyers couvre au minimum une période de neuf ans. En effet, l’option exercée ne peut pas être dénoncée avant le 1^er janvier de la neuvième année qui suit :
- soit celle au cours de laquelle l’option a été exercée (exemple : le 1^er janvier 2019 en cas d’exercice de l’option en octobre 2010) ;
- soit celle au cours de laquelle l’immeuble a été achevé si l’option vise un immeuble pas encore achevé.
Attention toutefois, car la dénonciation de l’option à la TVA peut entraîner un coût fiscal (reversement d’une partie de la TVA antérieurement récupérée).

Les modalités de l’option.

L’option est propre à chaque bien immobilier, ce qui signifie que le bailleur de plusieurs immeubles peut décider de ne soumettre à la TVA que les loyers de certains d’entre eux.
L’option doit être expresse et revêtir la forme d’une déclaration écrite adressée au service des impôts territorialement compétent. Elle prend effet le 1^er jour du mois qui suit la déclaration au service des impôts.
Et si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, le bail doit également faire mention expresse de l’option ainsi exercée par le bailleur.

Rappel : Avant le 13 septembre 2010, la période incompressible de l’option à la TVA était de 10 ans et était tacitement reconduite pour la même durée, sauf dénonciation à l’expiration de chaque période ou en cas de remboursement d’un crédit de TVA au cours de la période d'imposition précédente.

Ouverture d'un débit de boissons : formalités allégées

L'ouverture d'un débit de boissons à emporter ou d'un restaurant n'a plus à faire l'objet de la déclaration fiscale préalable.

Article 1er, loi n° 2011-302 du 22 mars 2011, JO du 23

 

Depuis le 1^er juin dernier, les restaurateurs et les débitants de boissons à emporter qui s’installent n’ont plus à déposer de déclaration fiscale préalable (la « déclaration de profession ») auprès de l’administration des douanes.

Précision :  les débitants de boissons à consommer sur place étaient déjà, depuis le 1^er janvier dernier, dispensés d’effectuer cette déclaration.

Restaurateurs et débitants de boissons à emporter ou à consommer sur place sont néanmoins tenus de déclarer l’ouverture de leur établissement auprès de la mairie (ou de la préfecture de police pour les commerces situés à Paris) qui leur délivre ensuite un récépissé. Il en est de même en cas de changement de propriétaire ou de gérant.
Par ailleurs, depuis le 1^er juin, il n’est plus obligatoire de détenir la licence de 1^re catégorie pour ouvrir un commerce qui ne vend que des boissons sans alcool (sur place ou à emporter), c’est-à-dire des limonades, des eaux minérales ou gazéifiées, des jus de fruits ou de légumes, des sirops, des infusions, du lait, du café, du thé ou du chocolat.

Cadre de référence des missions de l'expert comptable

Dans le cadre de la refonte des normes d'exercice professionnel de l'expert comptable, la norme présentant le nouveau cadre de référence des missions du professionnel vient d'être agréée par arrêté ministériel. Signalons que cette norme sera applicable à compter du 1er janvier 2012 et qu'elle est consultable sur le site du Conseil supérieur de l'Ordre des experts comptables.
Cette norme présente le cadre de référence des différentes missions de l'expert comptable. À ce titre, trois types de missions sont à distinguer.
Les missions normalisées donnant lieu à une expression d'assurance de la part de l'expert comptable - Sont visées les missions d'assurance qui portent sur des comptes complets historiques ainsi que celles sur d'autres informations.
Pour les premières, il est précisé que la mission de présentation de comptes permet au professionnel d'exprimer une assurance modérée sur la cohérence et la vraisemblance des comptes annuels. Quant à l'examen limité de comptes, la mission doit conduire à l'expression d'une assurance modérée (mais supérieure à celle de la présentation des comptes) sur la régularité et la sincérité des comptes ainsi que sur l'image fidèle donnée du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entité à la fin de la période écoulée. Enfin, la mission d'audit est destinée à procurer l'assurance la plus élevée (assurance raisonnable) sur la régularité, la sincérité des comptes ainsi que sur l'image fidèle donnée du patrimoine, de la situation financière et du résultat de l'entité à la fin de la période écoulée. Pour réaliser cette mission, il convient d'appliquer les normes d'audit internationales clarifiées (ISAs).
Pour les missions d'assurance portant sur les autres informations telles que celles sur les informations prévisionnelles ou les procédures de contrôle interne, selon le degré d'assurance attendu, l'expert comptable fera appel aux techniques d'examen limité ou d'audit. Entrent également dans le champ de ces missions les attestations particulières délivrées dans un cadre légal ou contractuel.
Les missions normalisées ne donnant pas lieu à une expression d'assurance de la part de l'expert comptable - Sont notamment visées par ce type de mission la prestation de compilation de comptes consistant à recueillir, classer et présenter la synthèse d'informations financières (par exemple pour la remontée d'informations financières des filiales dans le cadre d'un groupe) et la mission d'examen d'informations sur la base de procédures convenues. Dans la mesure où la mise en œuvre des procédures convenues donne lieu à des constats, aucune assurance n'est exprimée.
Les autres missions de l'expert comptable ne faisant pas l'objet d'une norme professionnelle spécifique - La diversité des besoins des entités conduit l'expert comptable à réaliser certaines missions qui ne font l'objet d'aucune norme spécifique. Même si elles ne donnent pas lieu à l'expression d'une assurance, l'expert comptable devra malgré tout, dans le cadre de ces missions, se conformer aux dispositions du code de déontologie, de la norme antiblanchiment et de celle de la maîtrise de la qualité des missions au sein des structures d'exercice professionnel.

Arrêté du 20 juin 2011 portant agrément de la norme professionnelle élaborée par le Conseil supérieur de l'Ordre des experts comptables, présentant le nouveau cadre de référence du professionnel de l'expertise comptable, BO 39, mai-juin 2011
http://www.experts-comptables.fr/normes

LES FACTURES

  Entre professionnels : la facturation est obligatoire

Tout professionnel est tenu de s'assurer qu'une facture est émise en double exemplaire, par lui-même, ou en son nom et pour son compte.
Cette facture doit être délivrée, soit au moment de la livraison de la marchandise dans les contrats de vente de marchandises, soit à la fin de l'exécution de la prestation de services.

Elle doit comporter obligatoirement certaines mentions :

 le numéro de la facture,
 la date de la facture,
 la désignation du vendeur et de l'acheteur (numéro Siren, raison sociale, structure juridique, adresse),
 le numéro de Siren doit, pour les auto-entrepreneurs dispensés d'immatriculation être suivi immédiatement et lisiblement, de la mention : "dispensé d'immatriculation en application de l'article L123-1-1 du code de commerce", pour le commerçant,
ou "dispensé d'immatriculation en application du V de l'article 19 de la loi n°96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement du commerce et de l'artisanat", pour l'artisan,
pour l'Eirl : le nom ou nom d'usage du dirigeant, le nom de fantaisie donné le cas échéant à l'entreprise, précédés ou suivis de la mention "entrepreneur individuel à responsabilité limitée" ou bien du sigle EIRL, l'objet de l'activité à laquelle le patrimoine est affecté, le numéro individuel d'identification de TVA du vendeur ou du prestataire ou, le cas échéant, celui du représentant fiscal pour les entreprises établies hors de l'Union européenne,
 la date de la vente de la marchandise ou de la réalisation de la prestation de services,
 la dénomination précise et la quantité des produits ou services rendus,
 le prix unitaire des produits ou services rendus, le montant total HT des produits, la répartition selon le taux applicable et le montant total de la TVA due, ou le cas échéant la mention de l'article du code général des impôts prévoyant une exonération de TVA (par exemple « Franchise de TVA, art. 293B du CGI » pour les micro-entreprises),
 toute réduction acquise à la date de la vente ou de la prestation, et directement liée à cette opération, à l'exclusion des opérations d'escomptes non prévues sur la facture et toute réduction différée en pied de facture,
la date à laquelle le règlement doit intervenir. Les conditions d'escompte applicables en cas de paiement à une date an térieure à celle résultant de l'application des conditions générales de vente, le taux des pénalités exigibles en cas de non-paiement à la date de règlement inscrite sur la facture.


Et, le cas échéant :
 la qualité de membre d'un centre de gestion agréé ou d'une association agréée (en portant la mention « Acceptant le règlement des sommes dues par chèque en sa qualité de membre d'un centre de gestion agréé »),
 la qualité de locataire-gérant,
 la qualité de franchisé,
 la qualité de Capé, ainsi que la dénomination sociale, siège social et numéro d'identification de la structure accompagnatrice et le terme du contrat.

L'entreprise est redevable d'une amende de 15 euros par mention manquante ou inexacte sur une facture. L'amende par facture est plafonnée au 1/4 de son montant.

Précision : la facture pro forma ne constitue pas une facture définitive, ce n'est qu'un document provisoire établi le plus souvent pour les convenances de l'acheteur. Seule la facture définitive peut servir de preuve des achats et des ventes.

  Particularité de la facturation d'un professionnel à un particulier

 Pour les ventes de marchandises, l'émission d'une facture n'est obligatoire que dans les cas suivants :
- à la demande du client,
- pour les ventes à distance,
- ou les livraisons intracommunautaires exonérées de TVA.
Dans les autres cas, le professionnel remet généralement un ticket de caisse à l'acheteur.

 Il existe une réglementation très précise concernant les mentions obligatoires des factures émises dans le cadre des ventes à distance. Celles-ci doivent notamment indiquer l'existence d'un délai de rétractation et ses modalités d'application, ainsi que les garanties légales et contractuelles applicables à la vente.

 Pour les prestations de services réalisées pour des particuliers :
Il est obligatoire d'établir une note :
- dès lors que le prix est supérieur à 25 euros TTC,
- si le client le demande,
- ou pour certains travaux immobiliers.
Cette note doit être établie en double exemplaire, l'original étant donné au client qui doit le conserver pendant au moins 2 ans. Elle doit également contenir certaines mentions obligatoires :
-  date de la rédaction de la note,
-  nom et adresse de l'entreprise,
-  nom du client, sauf opposition de sa part,
-  date et lieu d'exécution de la prestation,
-  décompte détaillé, en quantité et en prix de chaque prestation fournie,
-  somme totale à payer.
Toute infraction sur l'existence ou le contenu de la note est sanctionnée d'une contravention de 1 500 à 3 000 euros en cas de récidive.

 Certaines activités sont soumises à des obligations particulières de facturation.
Il s'agit en particulier, des activités suivantes : hôtels, pensions de famille, maisons meublées, restaurants, bâtiments et équipements de la maison, garages, entreprises de déménagement, auto-écoles, syndics de copropriété, experts-comptables, prestations topographiques, prestations sanitaires, travaux immobiliers pour les particuliers.

  Délai de conservation des factures

Le délai de conservation des factures varie de 3 à 10 ans suivant la nature du document ou de son support.
Il est conseillé, dans tous les cas, de les conserver pendant 10 ans puisqu'elles peuvent servir de preuve devant la justice pendant ce délai.

  Factures émises par télécopie

Aucune disposition spécifique ne concerne ce mode de délivrance des factures.

  Factures émises par voie électronique

A condition d'être acceptées par leur destinataire, les factures peuvent être émises par voie électronique selon deux normes sécurisées :

La transmission selon la norme EDI (échange de données informatisées) : la facture est envoyée au client grâce à un message électronique dont la structure est convenue entre les parties.
Ce message doit permettre une lecture par ordinateur ainsi qu'un traitement automatique et non équivoque de la facture.

La transmission sécurisée par la signature électronique : dans ce message, c'est la signature électronique qui valide le procédé dématérialisé de facturation. Elle permet en effet l'authentification du signataire et de la source d'informations.

Pour produire tous ses effets, la signature électronique doit satisfaire certaines conditions :
- elle doit être spécifique au signataire,
- elle doit permettre de l'identifier sans équivoque,
- elle est créée par des moyens contrôlés exclusivement par le signataire.

 Les factures transmises par voie électronique sont valables à condition que l'authenticité de leur origine et l'intégralité de leur contenu soient garantis.

Certaines procédures de contrôle doivent être respectées lors de l'établissement d'un système de facturation électronique, telles que la conservation des informations dans l'ordre chronologique de leur émission par l'émetteur, de leur réception par le récepteur ou l'établissement d'une liste récapitulative des messages sur papier.

Cette faculté est offerte tant pour les transactions réalisées entre les assujettis établis sur le territoire français que pour les opérations effectuées au sein ou hors de l'Union européenne.

  Facture d'avoir

L'avoir est la somme d'argent qu'un fournisseur ou vendeur doit à son client :
- suite à un évènement survenu après l'établissement de la facture (ex. : retour de marchandises),
- ou lorsque le client s'accorde un escompte en effectuant un paiement anticipé.
Dans ces cas, le fournisseur doit établir une facture d'avoir en plusieurs exemplaires.
Cette facture doit comporter la mention " avoir " ainsi que :
- les références de la facture initiale,
- le montant HT de la remise consentie à l'acheteur,
- le montant de la TVA correspondante.

  Textes de référence

  Loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques
  Articles L441-3 et L441-6 du code de commerce
  Arrêté n°83-50 du 3 octobre 1983, article 1^er alinéa 1^er
  Article 289 du CGI
  Articles 242 nonies et 242 nonies A du CGI (décret n°2003-632 du 7 juillet 2003)
  Instruction fiscale, BOI numéro spécial 3 C.A. n°136 du 7 août 2003

Depot de Garantie non rendu : +10% par mois de retard

Présenté le 1er juin, le projet de loi "renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs" propose de majorer de 10% le solde du dépôt de garantie en cas de retard du remboursement.
Cette majoration devient effective si le propriétaire n'a pas remboursé cette somme après le délai légal de 2 mois.

50% des ménages sont endettés en France Métropolitaine, 30% pour un emprunt immobilier... Le remboursement mensuel est en moyenne de 745 euros

Médecins conventionnés : les plus-values sont exclues de l’assiette de l’abattement de 2 %

Médecins conventionnés : les plus-values sont exclues de l’assiette de l’abattement de 2 %

Les médecins conventionnés du secteur I sont autorisés à ne pas tenir la comptabilité réelle des frais professionnels ci-après : représentation, réception, prospection, cadeaux professionnels, travaux de recherche, blanchissage, petits déplacements.

Ces frais sont alors déduits sous forme d’un abattement de 2 % calculé sur le montant des recettes brutes, y compris les honoraires de dépassement auxquels ces médecins ont droit.

L’option pour la déduction forfaitaire de 2 % porte sur l’année entière et pour l’ensemble des frais précités.


L’administration fiscale vient, dans le cadre d’un rescrit, de préciser que les les frais couverts par la déduction de 2 % sont par nature rattachés aux recettes provenant de l’activité et non aux cessions d’éléments de l’actif affectés à l’activité professionnelle.

Par conséquent, les plus-values sont exclues de l’assiette servant de base au calcul de l’abattement de 2 %.

Presentation

Conseil en Gestion

Daniel BLANQUART

 

Coordonnées professionnelles :

Adresse : 66 Avenue des Champs Elysées

CP : 75008 PARIS

Tél : 06.62.67.92.50 

Fax: 03.59.03.93.38

Courriel : daniel.blanquart@consilum.com

Dirigeant :

Parcours :

Apres 15 ans dans differents cabinets d’audit (BIG) , j’ai décidé de prendre mon envol en qualité de consultant dans le cadre de la création et la transmission d’entreprises

L’entreprise :

Présentation de l’entreprise :

La société CONSILUM est spécialisée dans trois domaines :

-          la création d’entreprise

o   analyse économique du projet

o   réalisation des comptes prévisionnels

o   assistance auprès des établissements financiers

-          la transmission d’entreprise

o   rédaction d’un rapport d’évaluation

o   recherche de financement

o   assistance lors des négociations

-          l’optimisation de la situation du dirigeant

o   choix des options fiscales

o   étude de la cohérence du statut

o   optimisation du revenu disponible